Om de huurprijzen in Barcelona aan banden te leggen, werd de huurindex in het leven geroepen en de laatste versie trad op 22 september 2020 in werking, samen met de Ley 11/2020. Deze wet is een dringende maatregel om inkomsten uit huurcontracten voor woningen te reguleren.
Deze wet heeft als doel om via de huurindex een maximum aan huurprijzen te stellen. Tot nu toe was de huurindex indicatief en waren ze opgesplits in drie niveau’s (zoals hieronder in het figuur aangegeven): lager dan, hoger dan of voor de index vastgestelde prijs.
Foto door Agencia de l’Habitatge de Catalunya via Gencat.cat
In de nieuwe regeling staat nu dat de huurprijs voor langere termijn niet hoger mag zijn dan de prijs die in de huurindex aangegeven wordt.
In dit artikel hebben we de belangrijkste informatie over deze wet verzameld, zodat je weer helemaal op de hoogte bent.
Inhoudsopgave
Wat is de huurindex voor woningen in Barcelona precies?
De huurindex betreft een referentiekader, dat vast is gesteld door het Agencia de Vivienda de Cataluña en zij houden weer rekening van het Incasòl (Institut Català del Sòl), die de waarde van een vierkante meter in een bepaald gebied vaststelt.
Foto door Oleg Magni via Pexels
Hoe bereken je huurprijzen in Barcelona via de index?
De Generalitat heeft een rekentool aan inwoners ter beschikking gesteld, zodat je je huurprijs via de calculator kunt vergelijken met de geindexeerde huurprijs. Je voert hiervoor de volgende gegevens in:
- Het adres van de woning
- Het gebruiksoppervlak van de woning in vierkante meters (terug te vinden in je cédula de habitabilidad)
- De staat van onderhoud
- De verdieping
- Het bouwjaar
- Het energieprestatiecertificaat
- Of er een parkeerplaats, lift en/of meubilair bij de woning inbegrepen is
Zodra je de gegevens hebt ingevoerd, moet de waarde die is vastgesteld met behulp van Barcelona’s huurindex worden vermenigvuldigd met het aantal vierkante meters van je woning.
De waarde achter de indexeringswaarde wordt bepaald door middel van een geolocatiesysteem. Afhankelijk van de gegevens die je in de rekentool invult, hanteert deze een prijs die in het zoekgebied tussen de maximale en minimale huurprijzen ligt.
De index is gebaseerd op het objectieve gemiddelde van geregistreerde gegevens en gegevens uit goedkopere en duurdere gebieden, waarbij een gemiddelde tussen alle minimale en maximale huurprijzen wordt genomen uit het gebied waar het onroerend goed zelf ligt.
Raadpleeg prijzen via ShBarcelona
Waar is de huurindex van toepassing?
Sinds een aantal jaren blijven de huurprijzen in Barcelona maar stijgen en dit komt mede door de toenemende vraag naar woningen in de stad. Met zoveel onroerend goed is er veel concurrentie.
Precies om deze reden heeft de wet een “gespannen woningmarktzone” gedefinieerd en dit gebied bestaat uit 60 gemeenten binnen Catalonië waar de huurprijzen het meest gestegen zijn. Zie hieronder deze gebieden op een interactieve kaart:
Barcelona’s huurindex: vragen en antwoorden
Om vast te kunnen stellen welke invloed deze nieuwe regels kunnen hebben, heeft ShBarcelona een aantal veelgestelde vragen en antwoorden op een rijtje gezet. Hiermee kun je begrijpen wat er door de nieuwe wet veranderd is.
Op wat voor soort verhuur heeft de huurindex betrekking?
De wet is gericht op verhuurcontracten voor de lange termijn, die getekend zijn vanaf de dag dat de wet gepubliceerd is en voor woningen die liggen in een gebied dat uitgeroepen is tot gespannen woningmarktzone, waarbij het meer dan 60 gemeenten in Catalonië betreft.
Wat mag de huurprijs maximaal zijn?
De huurprijs mag niet hoger zijn dan:
- Door de huurindex is vastgesteld
- De prijs in de laatste huurovereenkomst (als deze lager was dan de prijs van de huurindex)
De index geeft een prijs per vierkante meter aan, dus om de maximale huurprijs te achterhalen, heb je het gebruiksoppervlak van de woning nodig. Dit getal vind je terug in de cédula de habitabilidad. (Dit is een Spaans document dat de bewoonbaarheid van een woning verklaart.)
Foto via Freepik
Wanneer mag de huurprijs afwijken van de huurindex?
Als de huurder een inkomen heeft dat kleiner of gelijk is aan 2,5 maal de inkomensgrens (€19.919,33/jaar), zolang de eigenaar een inkomen heeft dat groter of gelijk is aan 3,5 maal de inkomensgrens (€27.887,05/jaar).
Indien de woning onderdeel is van een speciaal huurvoorraad ,zoals bijvoorbeeld bij sociale huurwoningen het geval is.
Wanneer hoeft de prijslimiet van het vorige contract niet toegepast te worden?
Als het laatste huurcontract een contract binnen de familie betrof, kan de geindexeerde prijs worden toegepast, zelfs als de prijs in het vorige contract lager was.
Wanneer mag de maandelijkse huurprijs hoger dan de huurindex liggen?
1. Als het appartement op zijn minst aan drie van de volgende kenmerken voldoet, mag de maximale huurprijs met maximaal 5% worden verhoogd:
- Lift
- Parkeerplaats
- Gemeubileerde woning
- Verwarming en/of airco
- Gemeenschappelijke ruimten voor gezamenlijk gebruik, zoals een tuin of dakterras
- Gemeenschappelijk zwembad of soortgelijke faciliteiten
- Conciërgediensten in het pand
- Bijzonder uitzicht
2. Als er het afgelopen jaar grote renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd. Dit betekent dat er een officiële bouwvergunning moet zijn aangevraagd. Het moeten dan werkzaamheden zijn geweest die de bewoonbaarheid, veiligheid, het comfort of de energie-efficiëntie verbeterd hebben.
Foto via Unsplash
Wie betaalt algemene servicekosten en nuts voorzieningen?
Beide partijen dienen af te spreken wie waarvoor zorg draagt. In het huurcontract worden alle kostenposten afzonderlijk weergegeven en per maand gespecificeerd.
Jaarlijks komt er in januari een eindafrekening (inclusief cijfers ter onderbouwing van de lasten) tot stand, die vergeleken wordt met het bedrag dat door de verhuurder reeds in rekening is gebracht. Als de huurder te veel heeft betaald, krijgt hij het verschil terug.
Huur je woning via ShBarcelona
Nu je alles te weten bent gekomen over de nieuwe wet die woningprijzen in Barcelona reguleert, bent je klaar om een woning te gaan huren.
En of je in Barcelona nu een appartement wilt huren of onroerend goed eigenaar bent die het maximale rendement uit de woning wilt halen door deze te gaan verhuren, je kunt altijd vrijblijvend contact met ons opnemen en wij zullen je adviseren over welke mogelijkheden er zijn.
Neem contact op met ShBarcelona
Gebruikte bronnen:
